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专家解读:从政府工作报告看2019房地产发展大势

重庆渝开发股份有限公司网站  www.ssyl333.com  2019/4/2  来源: 《城市开发》杂志

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“两会”作为地产人最为关注的大会,3月5日,李克强总理作的《政府工作报告》,更是被看做2019年全国楼市最重要的观察窗口。本次报告明确提出改革完善房地产市场调控机制、促进房地产市场平稳健康发展、稳步推进房地产税立法。

 

房地产相关点

 

一.

关于房地产市场政策

房地产市场没有任何新的政策表述。

➀两年来一直贯彻的“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,没有再提。

➁稳步推进房地产税立法。强调的是稳步,且没有给出立法时间表。

➂抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

➃强调落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

➄以较长的篇幅强调了“城镇老旧小区改造”:城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心,提高柔性化治理、精细化服务水平,让城市更加宜居,更具包容和人文关怀。

 

二.

关于房地产税

今年两会的《政府工作报告》中提出:健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

强调的是稳步,且没有给出立法时间表。

 

三.

关于城市群发展

强调坚持以中心城市引领城市群发展。

将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。

专家解读

 

本次政府报告,这样提及房地产释放出何种信号?

1.中性表述,没有新的政策。

2.两年来一直贯彻的“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,没有再提。

3.建立健全长效机制,租赁市场,共有产权房等,均未提。

4.稳步推进房地产税立法。强调的是稳步,且没有给出立法时间表。

5.强调中心城市引领城市群发展。长三角区域一体化发展将上升为国家战略。编制实施发展规划纲要。

6.强调落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

7.以较长的篇幅强调了“城镇老旧小区改造”:城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心,提高柔性化治理、精细化服务水平,让城市更加宜居,更具包容和人文关怀。

总结:从对房地产市场政策表述上看,面对市场新的变化,中央政府尚处于对新的宏观经济形势和房地产市场走势的观察阶段。还不能给出2019年房地产市场政策的清晰表述。

中原地产首席分析师张大伟认为:

1、稳步推进房地产税立法。稳步是指有把握地按一定步骤进行,稳妥,稳当可靠的意思。两个词的对比很大程度上,是代表房地产税逐渐进入制定程序中。

过去几年,房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。

但注意了稳步推进下的房产税,还需要一定时间。立法过程较长,3年内落地可能性不大,房地产税目前在积极准备草案阶段,短期出台可能性不大。

2、落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

从房地产发展看,主体责任内容核心是稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

3、继续推进保障性发住房建设和城镇棚户区改造,保证困难群众基本居住需求

从全国库存看,房地产市场已经基本告别库存积压时代,当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

必须明确的是,棚改的数量将减少,这已经是2018年的政策要求,另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

4、未提房住不炒。过去几年市场最关注的房地产调控原则是房住不炒,在住建部工作会议提及,今年的两会工作报告未提及房住不炒,只提及了促进房地产市场平稳健康发展。

代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调,但是整体看,基本原则依然不会改变。

中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。从政策角度看,本轮房地产政策最严格的阶段过去,房价平稳城市房地产调控出现轻微松绑的趋势将在2019年持续。

总结:整体看,2019年房地产市场的政策面对比2018年将有一定程度的宽松,房地产税短期不会落地,信贷政策将比2018年有所宽松。

资深财经记者,著名财经评论员刘晓博表示:

1、房地产税难有实质突破。2018年和2019年连续两年提及房地产税,是因为楼市在调控,联网登记等基础工作也进展比较大。但整体判断,2019年在房地产税立法上,似乎很难有实质性突破。

2、中心城市做大做强,是未来的大趋势。

3、“抓好农业转移人口落户”,意味着1亿人进城落户的目标继续在推进,城市会迎来增量人口。

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