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冯仑:当房地产遇上区块链、大数据与人工智能

重庆渝开发股份有限公司网站  www.ssyl333.com  2019/3/20  来源: 冯仑风马牛微信公众号

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从 1999 年到现在的这 20 年里,房地产市场发展得非常快。2017 年整个房地产市场的销售额有 20 万亿,其中新房 14 万亿,二手房 6 万亿。高速发展了近 20 年后,房地产市场也发生了很多变化。行业内有一个判断,房地产已经进入到后开发时代。

所谓后开发时代,和开发时代有什么分别呢?开发时代是以单一产品——住宅——为核心,快速地买地、开发、建设、销售、交付,是这样一个快速的过程。开发时代的房企竞争的是三件事:规模、成本、速度。所以我们能看到,开发公司拿到地以后,基本上 4 个月就开始卖房了。而在北京拿到一块地,能够卖房的时间只有 18 到 22 个月,速度的竞争已经到了非常激烈的程度,房企在一线城市的竞争压力越来越大,开始不断地往三四线城市走。同时,房企的规模也越来越大,单一房企的销售规模已经超过五千亿。所以行业普遍认为,现在这个阶段房地产市场已经非常狭窄,市场要进入到后开发时代。

后开发时代是什么意思呢?就是全产品线、全价值链、全商业模式。首先产品不再只是住宅,而是包括住宅在内所有的房地产产品,不仅是购物中心、写字楼、医院,甚至还包括监狱、政府公共设施、体育场所、学校等等,这叫全产品线。全价值链是指从拿地或者是每一个项目开始,一直到最后的运营,每个价值环节(开发、建设、管理、财务安排、最后运营),都成为地产商关注和创新的重点。

 

进入后开发时代,房地产和科技的联系越来越密切,和互联网越来越密切,和我们日常可能接触到的技术也越来越密切。今天我谈一谈后开发时代的房地产科技。关于房地产科技,需要关注以下几个方面:

首先,投资规模。2017 年,与房地产科技相关的投融资活动,中国一共有 60 亿美金,美国大概有将近 200 亿美金。科技领域的投资,从规模上看,房地产科技肯定不是全世界增长最快的。很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等,但房地产科技是增长很重要的领域,虽然过去一直被忽视。

很多我们熟悉的公司,比如说链家,就是房地产科技。链家通过互联网处理大量的信息,和每一个买房、租房的人发生连接,并提供服务。除了链家, WeWork 做联合办公,这也是科技进步,把空间进行更加灵活的安排处理,让我们在空间的使用上发生了改变,不再像过去的办公室,一个大平层,简单的交付。这些都是房地产和科技结合带来的变化。在规模上,这个领域里还有很大的增长空间。

其次,房地产科技发展最快的是数据处理和智能家居这两个领域。在租房、买房的信息收集、数据整理方面,进步是最快的。买房、卖房、租房都涉及到非常多的数据。在国外,已经能够做到客户任何时间想买房、租房,不仅能够快速找到房源,而且能够实现在网上 360 度看房,看房之后还能快速估价。怎么估价呢?就是看这个房子周围,比如两公里、十公里内发生过的交易都是什么?把这些交易的价格都呈现给客户,同时把税收、当地的估价部门对这个房子的估价,以及经纪人的建议等数据都最快速给到客户,这样客户就能非常快地做出判断,要不要租或者买这个房子。

目前房地产跟互联网结合最重要的进步,是在买房、租房时的大数据处理已经非常完善了。美国已经有了这样的上市互联网公司,中国目前还没有这样的数据公司。中国目前主要是政府部门掌握估价。未来开始征收房地产税以后,中国也一定会有这样的公司出现。房地产科技第一个最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面,这个领域是最先成熟的。

智能家居方面,现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端。在这个空间里,我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面,这个方面出现了非常多的公司,这些公司能够用最快的方法让我们在室内体验和互联网、和外部世界的联系。

再次,房地产科技的应用方面,即资产管理。现在我们的资产管理主要针对投资级物业。什么是投资级物业?像国贸三期这种,就叫投资级物业。国贸一期二期三期做了 30 年,一共就做 100 万平米,现在值 2000 亿以上,而且没有负债,这个叫投资级物业。30 年就做这么一点事儿。我们知道,在中国,一个开发公司一年开发 100 多万平米,是非常容易的事情。但投资级物业牵涉到资产管理,这个资产管理分为硬体和软体,比如说机电和设备等,就是硬体;服务、租赁这些事情,就是软体。

举个例子,我们在纽约的一个同事,上班以外,自己还管理了 60 多间房子,跟别人一起管理物业。我问他,「你怎么能管 60 多间房子呢?你有 3 个孩子,还要上班,每天那么忙,你怎么管得过来?」他说,「很简单,全部都在网上管,比如说要报修水管坏了、客户租赁看房、交易等都在网上完成。」其实就是通过美国的一个网上资产管理平台操作,通过资产管理平台的软件系统,一个人能够管理几百个房子,非常简单。这就是所谓的不动产管理,实际上和科技有非常大的关系。

在开发阶段,现在也有快速建房系统,通过房地产和科技的结合来完成建设。最近我们投了一家特别有意思的小公司,就是通过网络来定制和建房子,一年增长了 100% 以上。这家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 里做,它在富裕地区的农村服务客户。这些地区,有不少愿意花七八十万盖房的农村青年,80 后、90 后,在使用互联网的过程中成长的,所以他们也道怎么用网络来定制。订完了以后,公司给他几百个可选择的图纸,选择好以后,网上付定金,定制公司就派人迅速地把房子盖好。在一个村里,如果有一家房子盖得特别漂亮,所有的人就会跟着学,所以这个公司叫易盖房,很容易盖房。

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责任编辑: 系统管理员
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